Kwestia zniesienia współwłasności nieruchomości występuje najczęściej w związku z podziałem majątku wspólnego małżonków bądź w ramach działu spadku, choć często także niezależnie od spraw małżeńskich czy spadkowych, np. w sytuacji rozstania się osób tworzących związek partnerski będących współwłaścicielami nieruchomości. Sprawiedliwy podział wymaga uprzedniego ustalenia wartości wspólnego majątku. Problem pojawia się wtedy, gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość obciążona hipoteką.
Czy owo obciążenie będzie wpływać na ustalenie wartości nieruchomości na potrzeby zniesienia współwłasności?
Czy ma ono znaczenie podczas ustalania wartości nieruchomości na potrzeby obrotu (w razie sprzedaży)?
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić albo w drodze zawarcia przez współwłaścicieli umowy w formie aktu notarialnego znoszącej współwłasność (całkowicie/częściowo) albo w drodze postanowienia sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wspólnej.
W toku postępowania o zniesienie współwłasności/działowego sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeśli rzecz nie daje się podzielić, może być przyznana – stosownie do okoliczności – jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, a wskutek podziału nieruchomości w naturze powstały części, które nie odpowiadają wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli, to różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.
W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, które należy zgłosić w tym postępowaniu pod rygorem utraty prawa do ich dochodzenia po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności. Chodzi o wszystkie roszczenia, jakie współwłaściciele mają względem siebie w związku z posiadaniem nieruchomości (np. o rozliczenie pobranych pożytków z nieruchomości, nakładów poczynionych na wspólną nieruchomość, spłaconych długów związanych z nieruchomością).
Wbrew oczekiwaniom licznych Klientów w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości sąd nie jest kompetentny do znoszenia wspólnych zobowiązań współwłaścicieli związanych z nieruchomością wspólną (np. z tytułu umowy kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości wspólnej). Skutkiem powyższego sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości/działowym ustali jej wartość, co do zasady, z pominięciem wartości obciążeń hipotecznych. W postępowaniu tym oczywiście nie będzie uczestniczyć wierzyciel hipoteczny (np. bank). Orzecznictwo Sądu Najwyższego w tej kwestii jest bogate i jednolite.
Przyznanie wskutek podziału nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego nie wywoła zatem skutku w postaci zwolnienia któregokolwiek z nich z obowiązku zapłaty dalszych rat z tytułu umowy kredytu na rzecz wierzyciela hipotecznego. Pozostaną oni nadal dłużnikami solidarnymi. Wierzyciel hipoteczny będzie mógł żądać spłaty kredytu od obu byłych współwłaścicieli nieruchomości łącznie lub od każdego z nich z osobna, a zaspokojenie przez któregokolwiek z nich zwolni drugiego od dalszych spłat.
Hipoteka jest więc prawem pozostającym – co do zasady – bez wpływu na szacowaną wartość nieruchomości (może zaistnieć szczególny cel wyceny lub polecenie oszacowania nieruchomości przy uwzględnieniu wartości obciążenia hipotecznego).
A teraz, uzupełniająco względem wyżej przytoczonych twierdzeń, trochę orzecznictwa Sądu Najwyższego w kwestii dotyczącej ustalania wartości nieruchomości obciążonej hipoteką w postępowaniach działowych czy na potrzeby obrotu nieruchomością:
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2020 r., III CZP 64/19:
„W sprawach dotyczących podziału majątku małżeńskiego wartość obciążenia hipotecznego co do zasady nie wpływa na wartość nieruchomości wspólnej przydzielonej w wyniku podziału jednemu z małżonków. Obowiązek spłaty wspólnego zobowiązania przez małżonka, który otrzymał nieruchomość, nie jest większy niż obowiązek solidarny drugiego małżonka, wierzyciel zaś – osoba trzecia – nie ma obowiązku dochodzenia wierzytelności przede wszystkim od małżonka – właściciela nieruchomości, jak też nie ma obowiązku wykorzystania zabezpieczenia ani w ogóle dochodzenia należności. Działa w pełni autonomicznie i jego decyzje w żadnym stopniu nie zależą wprost od sposobu podziału między małżonkami, zatem teza, że to przede wszystkim małżonek – właściciel nieruchomości powinien spłacić dług osobisty zabezpieczony hipoteką, co niejako apriorycznie wpływa na wartość nieruchomości, nie ma prawnych podstaw.
W sprawach o podział majątku wspólnego małżonków po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej przedmiotem podziału są tylko aktywa, a wśród nich przede wszystkim prawo własności (współwłasności) rzeczy, użytkowanie wieczyste i prawa rzeczowe ograniczone, a także wierzytelności, inne roszczenia i prawa majątkowe oraz ekspektatywy ich nabycia. Podział nie obejmuje natomiast długów – w każdej postaci – co oznacza, że sąd w zasadzie nie ustala ich istnienia i wysokości (wartości) ani nie orzeka o ich spłacie. Przyjmuje się też, że długów zaciągniętych przez oboje małżonków nie można rozliczać, gdyż mimo podziału majątku wspólnego dług nadal się utrzymuje, a przerzucenie długu tylko na jednego z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli”.
Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18:
„W postępowaniu o podział majątku wspólnego ustalanie wartości rynkowej nieruchomości następuje z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.). Przesądza to art. 149, który stanowi, że przepisy rozdziału I, działu IV ustawy stosuje się – z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów – do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005 r., IV CK 106/05, OSNC 2006, nr 7-8, poz. 128 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2010 r., V CSK 171/10, nie publ., z dnia 20 października 2011 r., IV CSK 12/11, „Izba Cywilna” 2012, nr 10, s. 35). Zgodnie z art. 154 ustawy, ustalenie wartości rynkowej nieruchomości (art. 151 ust. 1) należy do rzeczoznawcy majątkowego, który uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Ponadto zgodnie z § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), przy określeniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zamianę tej wartości (§ 1).
Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającej wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (§ 2). Ten legalny mechanizm ustalania wartości rynkowej nieruchomości wskazuje, że wśród czynników decydujących o tej wartości mieszczą się nie tylko cechy fizyczne nieruchomości, ale równorzędny z nimi jest cel oszacowania, a istniejące obciążenie uwzględnia się tylko wówczas, gdy powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości; z kolei zmniejszenie wartości to różnica spowodowana istnieniem obciążenia.
Znaczenie celu oszacowania uwidacznia się w szczególności wówczas, gdy oszacowania dokonuje się na potrzeby obrotu nieruchomością. Przy sprzedaży nieruchomości wartość rynkową nieruchomości odzwierciedla równa tej wartości cena, a obciążenie hipoteką, jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2016 r., I CSK 54/16 („Biuletyn SN” 2017, nr 5, s. 13), wpływa jedynie na sposób zadysponowania tą ceną, zwykle przez zapłatę długu w celu doprowadzenia do wygaśnięcia hipoteki. Jeżeli strony umowy nie ustalą sposobu uiszczenia ceny przez przeznaczenie jej w całości lub części na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego i nie doprowadzą do wygaśnięcia hipoteki, nabywca obciążonej hipoteką nieruchomości wstępuje w prawa dłużnika rzeczowego i w związku z tym ponosi ryzyko odpowiedzialności za cudzy dług w postaci ryzyka egzekucji i możliwości odzyskania spłaconego długu. Ryzyko to może wówczas obniżać cenę nieruchomości, ma bowiem wymiar finansowy, ale nie jest to równoznaczne z pomniejszeniem wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego zadłużenia (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 414/12, nie publ.)”.