Głównym obowiązkiem wynajmującego – obok wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku – jest zapewnienie spokojnego używania przez najemcę rzeczy najmowanej przez cały czas obowiązywania umowy najmu.
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, a jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Odpowiedzialność wynajmującego za wady rzeczy wynajętej opiera się o konstrukcję rękojmi za wady. Wadą rzeczy najętej jest taka jej cecha, która zmniejsza jej przydatność z uwagi na cel określony w umowie lub uniemożliwia korzystanie z rzeczy, istniejąca w chwili zawarcia umowy (nawet jeśli ujawnia się dopiero w trakcie jej wykonywania). W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że chodzi o każdą wadę uniemożliwiającą używanie rzeczy czy ograniczającą przydatność rzeczy do umówionego użytku, włączając w to wady prawne.
Wada prawna ma miejsce w razie odebrania rzeczy przez osobę trzecią (względem stron umowy najmu) lub zaistnienia przeszkody w jej używaniu ze względu na prawa osoby trzeciej. Gdy osoba trzecia zakłóca spokojne korzystanie z rzeczy najętej (np. domagając się jej zwrotu czy odbierając ją najemcy) powstają po stronie najemcy roszczenia w odniesieniu do wynajmującego.
W pierwszej kolejności najemca powinien zażądać od wynajmującego usunięcia wady prawnej – o ile jest to możliwe, np. poprzez doprowadzenie do zawarcia umowy cywilnoprawnej z osobą trzecią, w oparciu o którą wynajmujący będzie uprawniony do dalszego rozporządzania rzeczą najętą, z poszanowaniem praw osoby trzeciej do danej rzeczy.
Jeżeli natomiast wady usunąć się nie da, względnie wynajmujący nie usunął jej w wyznaczonym ku temu odpowiednim terminie, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia (umownego lub ustawowego).
Odpowiedzialność wynajmującego za wady rzeczy wynajętej oparta jest na zasadzie ryzyka, co oznacza, że występuje ona także wtedy, gdy wynajmujący nie wiedział o wadzie.
Wadą prawną rzeczy najętej może być m.in. jej pochodzenie z kradzieży, którego wykrycie w trakcie obowiązywania stosunku najmu doprowadza do odebrania najemcy rzeczy i uniemożliwienia tym samym korzystania z niej. Przykładem takiej sytuacji jest uniemożliwienie najemcy korzystania z najmowanego pojazdu w następstwie jego zatrzymania przez Policję z uwagi na ustalenie pochodzenia pojazdu z kradzieży.
Jeżeli rzecz ruchoma albo nieruchomość oddana Ci do używania na podstawie umowy najmu dotknięta jest wadą fizyczną lub prawną i nie wiesz, jakich roszczeń i w jaki sposób możesz dochodzić w sporze z wynajmującym, zachęcam Cię do skorzystania z mojej pomocy.