Podział nieruchomości quoad to inaczej podział nieruchomości do wyłącznego korzystania. Podział taki nie prowadzi do zniesienia współwłasności. Nie zmienia też wysokości udziałów współwłaścicieli we wspólnym prawie. Pomimo takiego podziału każdy ze współwłaścicieli może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Z umowy takiej wynika obowiązek znoszenia (pati), że z określonej części nieruchomości korzystać będzie wyłącznie inny współwłaściciel. Jej istotą jest zatem odmienne od ustawowego ukształtowanie wykonywania współuprawnienia w odniesieniu do korzystania ze wspólnej rzeczy. Umowa o podział nieruchomości do korzystania jest, zdaniem większości doktryny, czynnością zobowiązującą (współwłaściciele zobowiązują się do niekorzystania z poszczególnych części nieruchomości).
Podziału quoad usum dokonuje się na drodze umownej, a na wypadek braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie podział nieruchomości do wyłącznego korzystania lub sposób tegoż podziału współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, czy czynność taka (podział quoad usum) może zostać dokonana i na jakich warunkach. Sąd rozstrzyga o powyższym mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, w ramach postępowania nieprocesowego, w toku którego dopuszcza w szczególności dowód z oględzin nieruchomości i przesłuchania wnioskodawcy oraz uczestników.
Umowę taką można zawrzeć na czas oznaczony albo nieoznaczony i można zastrzec w niej prawo do wypowiedzenia (ze wskazaniem w jakich okolicznościach wypowiedzenie umowy będzie dopuszczalne), a w każdym razie umowa taka wygaśnie, jeżeli zostanie zniesiona współwłasność nieruchomości. W drodze nowej umowy o podział quoad usum zawsze możliwe jest uzgodnienie nowych zasad korzystania z nieruchomości wspólnej albo rozwiązanie wcześniejszej umowy o podział nieruchomości do korzystania. W razie wypowiedzenia takiej umowy lub jej rozwiązania za porozumieniem stron korzystanie przez współwłaścicieli z nieruchomości wspólnej odbywałoby się znowu wg zasad ustawowych określonych w Kodeksie cywilnym w zakresie dotyczącym współwłasności (art. 199 Kodeksu cywilnego i następne). W przeciwieństwie zatem do zniesienia współwłasności podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, co oznacza, że w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie – bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też, w braku takiego porozumienia, w drodze orzeczenia sądowego. Podział taki ma zatem charakter tymczasowy, gdyż może później ulec zmianie albo w toku trwania stosunku współwłasności, albo w wyniku jej zniesienia. Przy podziale quoad usum bez względu na to, czy zostanie wskutek zawarcia umowy o taki podział wyodrębniona nowa działka czy też nie, nieruchomość w całości nadal będzie wspólna i do czasu zniesienia współwłasności wspólna pozostanie, bez względu na to, czy będzie składać się z jednej, czy wielu działek.
Podział quoad usum, jak wyżej wskazałam, nie ma, w przeciwieństwie do zniesienia współwłasności, charakteru definitywnego, co nie zmienia tego, że wywołuje daleko idące skutki w zakresie sprawowania zarządu rzeczą wspólną. W razie bowiem jego dokonania każdy ze współwłaścicieli, bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli, dokonuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną dotyczących oddanej mu na wyłączność części rzeczy. Reguła powyższa odnosi się również do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, jeżeli ich skutki ograniczają się do wydzielonej danemu współwłaścicielowi części i w żaden sposób nie wpływają na całą rzecz. Każdy ze współwłaścicieli może podejmować samodzielnie pewne czynności w stosunku do tych części rzeczy wspólnej, z których samodzielnie korzysta. W szczególności umowie o podział nieruchomości quod usum można postanowić, że ciężary i wydatki związane z częścią nieruchomości, z której korzysta dany współwłaściciel, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, obciążają tylko tego współwłaściciela i tylko jemu przypadają pożytki związane z tą częścią.
Do dokonania podziału quoad usum nie ma potrzeby wyodrębniania nowej działki gruntu. Wystarczy dojście do porozumienia co do sposobu i zakresu korzystania z gruntu przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie jest konieczne w tym celu nawet zawieranie umowy na piśmie, a wystarczająca do dokonania podziału quoad usum jest ustna umowa. Co więcej podział nieruchomości do wyłącznego korzystania może być konkludentny, co oznacza niepisane porozumienie stron, akceptowane od dłuższego czasu przez utrwalone między współwłaścicielami korzystanie z tej nieruchomości. Jeżeli jednak roszczenia wynikające z umowy o podział quoad usum miałyby zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości (art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), umowa o podział nieruchomości do korzystania musiałaby zostać zawarta co najmniej w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Zastanawiając się pomiędzy umownym uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej a zniesieniem współwłasności warto mieć także na uwadze, że w przypadku konieczności ingerencji sądowej opłata sądowa od wniosku o ustalenie sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości wynosi 100 zł, a od wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości 1000 zł (chyba że wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – w takiej sytuacji wpis wynosi 300 zł).
W ramach Kancelarii prowadzę zarówno postępowania przedsądowe mające na celu wypracowanie zgodnego stanowiska w powyżej omówionej kwestii, jak i sprawy o ustalenie sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości oraz o zniesienie współwłasności w postępowaniach sądowych.